Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym bez pośrednika

Mieszkanie z kredytem hipotecznym można sprzedać bez pośrednika i nie trzeba wcześniej spłacać całego długu z własnych pieniędzy. Najczęściej bank sprzedającego dostaje swoją część z ceny w dniu aktu notarialnego, a hipoteka zostaje wykreślona z księgi wieczystej po spłacie. Poniżej opisujemy kolejność kroków, dokumenty z banku i miejsca, w których sprzedający najczęściej tracą czas lub pieniądze.

Od czego zacząć, gdy na mieszkaniu ciąży hipoteka

Pierwszy krok to informacja z banku, ile dokładnie zostało do spłaty. Saldo z aplikacji bankowej to za mało, bo do kwoty kapitału dochodzą odsetki naliczone do dnia spłaty i ewentualna opłata za wcześniejszą spłatę. Poproś bank o zaświadczenie o wysokości zadłużenia na konkretny dzień oraz o informację, jak wygląda procedura przy sprzedaży nieruchomości.

Sprawdź też w umowie kredytowej, czy nie ma rekompensaty za wcześniejszą spłatę. Przy kredytach hipotecznych jest ona ograniczona przepisami, ale jej wysokość i okres obowiązywania wynikają z Twojej umowy. Ta kwota wchodzi do rachunku, więc znajdź ją, zanim ustalisz najniższą cenę, jaką zaakceptujesz.

Jak kupujący płaci, gdy bank ma jeszcze hipotekę

W praktyce funkcjonują dwa schematy, a o wyborze decyduje bank i notariusz.

• Spłata kredytu z ceny w dniu aktu. W akcie notarialnym zapisuje się, że część ceny kupujący przelewa na rachunek Twojego kredytu, a resztę na Twoje konto. Po zaksięgowaniu bank wydaje dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki.
• Wcześniejsza spłata ze środków własnych. Spłacasz kredyt przed aktem, na przykład z oszczędności albo pożyczki od rodziny, i do notariusza idziesz już z oświadczeniem banku o zgodzie na wykreślenie. To prostsze dla kupującego, ale wymaga gotówki, której często nie masz.

Zaliczka albo zadatek od kupującego przy umowie przedwstępnej bywa dobrym źródłem pieniędzy na pierwszą ratę rozliczenia, ale zapisz w umowie, na jaki cel jest przeznaczona. Szczegóły zapisów opisujemy w artykule o umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania.

Dokumenty, o które poprosi notariusz i bank kupującego

Poza standardowym zestawem (księga wieczysta, świadectwo energetyczne, zaświadczenie o braku zameldowanych) przy mieszkaniu z hipoteką dojdą pozycje związane z kredytem.

1. Zaświadczenie z banku o wysokości zadłużenia na dzień aktu.
2. Numer rachunku, na który kupujący ma przelać część ceny.
3. Zobowiązanie banku do wystawienia zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie (w wielu bankach nazywane promesą lub oświadczeniem).
4. Umowa kredytowa, jeśli notariusz o nią poprosi.

Pełną listę znajdziesz w tekście o dokumentach do sprzedaży mieszkania. Kupujący z kredytem musi dodatkowo spełnić warunki swojego banku, który zwykle zleca własną wycenę i ustanawia swoją hipotekę na tym samym lokalu.

Czy bez agenta sprzedaż z kredytem jest ryzykowna

Ryzyko nie leży w braku agenta, tylko w terminach. Kupujący czeka na decyzję kredytową, bank sprzedającego potrzebuje kilku dni na wystawienie dokumentów, a notariusz musi mieć wszystko przed podpisaniem. Jeśli ten łańcuch ułożysz sam, oszczędzasz prowizję, która przy dłuższych rozliczeniach potrafi być równowartością wielu rat. Jak ją policzyć, pokazujemy w artykule o tym, ile kosztuje agent nieruchomości.

Przed podjęciem decyzji o sprzedaży warto sprawdzić, jaką część kapitału faktycznie zostanie Ci po spłacie. Prostą ratę i koszt odsetek policzysz w kalkulatorze kredytu hipotecznego, zanim zdecydujesz, czy czekać z ogłoszeniem do kolejnej raty, czy sprzedawać od razu.

Jak ustalić cenę, gdy część trzeba oddać bankowi

Cena wywoławcza nie powinna wynikać z kwoty kredytu. Wynika z rynku, a kredyt wpływa tylko na to, ile zostaje Ci na rękę. Przeanalizuj oferty podobnych mieszkań w okolicy, zostaw margines na negocjacje i dopiero wtedy sprawdź, czy po spłacie banku, opłatach i ewentualnym podatku kwota wystarcza na kolejny zakup. Metody opisujemy w tekście o wycenie mieszkania przed sprzedażą.

Jeśli wyjdzie, że po spłacie kredytu zostaje niewiele, rozważ dłuższy czas ekspozycji ogłoszenia zamiast obniżania ceny pod presją. Sprzedaż bez pośrednika daje tę swobodę, bo nikt nie pogania Cię terminem umowy na wyłączność.

Gdy cena sprzedaży jest niższa niż dług

Zdarza się, że po kilku latach od zakupu rynek stoi w miejscu, a saldo kredytu jest bliskie wartości lokalu. Wtedy po aktach, opłatach i spłacie zostaje niewiele albo brakuje pieniędzy. Zanim wystawisz ogłoszenie, policz to na kartce: cena minus saldo z odsetkami, minus rekompensata dla banku, minus koszty przygotowania mieszkania. Jeśli wynik jest ujemny, porozmawiaj z bankiem o rozłożeniu reszty długu albo o przeniesieniu kredytu na inne zabezpieczenie. Banki znają takie sytuacje i często proponują rozwiązanie szybciej niż sprzedający się spodziewa.

Kredyt na dwoje i inne komplikacje

Jeśli kredyt zaciągnęli małżonkowie albo partnerzy, w sprzedaży i w rozliczeniu z bankiem uczestniczą obie osoby. Dotyczy to też współwłaścicieli, którzy odziedziczyli lokal razem. Umów wszystkie strony na ten sam dzień i dopilnuj, by każdy miał pełnomocnictwo albo stawił się osobiście. Brak jednej zgody potrafi przesunąć akt o kilka tygodni, a kupujący w tym czasie może wycofać się z umowy przedwstępnej.

Błędy, które kosztują sprzedającego najwięcej

• Brak zaświadczenia z banku przed ustaleniem ceny. Ustalasz cenę, a potem okazuje się, że po spłacie zostaje mniej, niż planowałeś.
• Zbyt krótki termin w umowie przedwstępnej. Bank kupującego potrzebuje czasu na decyzję i wycenę, a Twój bank na dokumenty. Kilka tygodni to rozsądny margines.
• Brak zapisu o rozliczeniu z bankiem. Umowa powinna mówić, kto, kiedy i na jaki rachunek przelewa pieniądze oraz co się dzieje, gdy spłata się opóźni.
• Zbyt późne sprawdzenie podatku. Jeśli sprzedajesz przed upływem pięciu lat, zobacz, kiedy powstaje obowiązek podatkowy i jak działa ulga mieszkaniowa, w tekście o podatku przy sprzedaży mieszkania.

Kolejność kroków w praktyce

1. Zamawiasz w banku zaświadczenie o zadłużeniu i pytasz o procedurę przy sprzedaży.
2. Sprawdzasz w umowie opłatę za wcześniejszą spłatę i liczysz kwotę netto po sprzedaży.
3. Publikujesz ogłoszenie ze zdjęciami i opisem stanu prawnego, w tym informacją o hipotece.
4. Z kupującym podpisujesz umowę przedwstępną z zapisem o sposobie rozliczenia z bankiem.
5. Umawiasz akt notarialny i dostarczasz notariuszowi dokumenty z banku.
6. Po zaksięgowaniu spłaty odbierasz zgodę na wykreślenie hipoteki i składasz wniosek do sądu wieczystoksięgowego (zwykle zajmuje się tym kupujący albo notariusz, ustal to w umowie).

Przebieg wizyty u notariusza i podział opłat opisujemy w artykule o akcie notarialnym krok po kroku.

Kiedy warto zapłacić za wsparcie przy ogłoszeniu

Sprzedaż z kredytem nie wymaga pośrednika, ale wymaga dobrej oferty, która szybko znajdzie kupującego z pozytywną decyzją kredytową. Plan Pro w Same kosztuje 59 PLN netto miesięcznie i daje wiele ogłoszeń, wyróżnienie oferty oraz weryfikację, która uspokaja kupujących i ich bank. To wydatek rzędu ułamka prowizji agenta, a kontrolę nad rozliczeniem z bankiem zachowujesz u siebie. Szczegóły planów znajdziesz w cenniku, a start sprzedaży opisujemy na stronie dla właścicieli.

Najczęstsze pytania

Czy mogę sprzedać mieszkanie, które jest jeszcze w kredycie?

Tak. Hipoteka nie blokuje sprzedaży. Kupujący płaci cenę, z której część trafia do Twojego banku, a po spłacie bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Uzgodnij schemat z bankiem i notariuszem przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

Czy kupujący musi wiedzieć o hipotece?

Tak, i dowie się z księgi wieczystej. Lepiej napisać o tym w ogłoszeniu i opisać sposób rozliczenia. Jawność skraca rozmowy z kupującymi i ich bankami.

Kto zajmuje się wykreśleniem hipoteki?

Wniosek składa się do sądu wieczystoksięgowego z dokumentem z banku. Praktyka bywa różna, więc wpisz do umowy przedwstępnej, czy robi to sprzedający, kupujący czy notariusz.