Umowa pośrednictwa na wyłączność przy sprzedaży mieszkania

Umowa pośrednictwa na wyłączność oznacza, że przez ustalony czas tylko jedna agencja może sprzedawać Twoje mieszkanie, a Ty często nie możesz sprzedać go sam bez zapłaty prowizji. To rozwiązanie bywa opłacalne przy trudnej nieruchomości, ale dla wielu właścicieli jest zbędnym kosztem. Poniżej sprawdzisz, co realnie podpisujesz, na jakie zapisy uważać i kiedy lepiej sprzedać samodzielnie.

Czym jest umowa na wyłączność i czym różni się od zwykłej

Przy umowie otwartej zlecasz sprzedaż kilku pośrednikom naraz, a prowizję płacisz temu, który przyprowadzi kupującego. Przy umowie na wyłączność wybierasz jednego i zobowiązujesz się nie zlecać sprzedaży nikomu innemu. Zwykle trwa ona od trzech do sześciu miesięcy, często z automatycznym przedłużeniem, jeśli nie wypowiesz jej na piśmie.

Agent w zamian obiecuje więcej pracy: sesję zdjęciową, kampanię ogłoszeniową, prezentacje. Problem w tym, że zakres tych obowiązków bywa ogólnikowy, a obowiązek zapłaty jest bardzo konkretny.

Zapisy, które najczęściej kosztują sprzedającego

Przed podpisem przeczytaj całość i sprawdź kilka miejsc, w których rozstrzyga się, ile naprawdę zapłacisz.

• Prowizja także przy sprzedaży samodzielnej. Zdarza się zapis, że wynagrodzenie należy się agentowi nawet wtedy, gdy kupującego znajdziesz sam, na przykład wśród znajomych.
• Tzw. ogon umowy. Prowizja należna, jeśli w ciągu kilku miesięcy po wygaśnięciu umowy sprzedasz mieszkanie osobie, której agent je pokazywał.
• Automatyczne przedłużenie. Umowa trwa kolejne miesiące, jeśli nie wypowiesz jej w terminie wskazanym w tekście.
• Kara umowna za wcześniejsze rozwiązanie. Czasem w wysokości równej całej prowizji.
• Brak konkretnych obowiązków agenta. Zapis „dołoży starań” nie jest zobowiązaniem. Szukaj liczby prezentacji, terminów publikacji ogłoszeń i obowiązku raportowania.
• Cena minimalna ustalana przez agenta. Powinieneś decydować o cenie, a nie o tym, czy agent może ją obniżyć bez Twojej zgody.

Pamiętaj, że ta lista ma charakter ogólny. Konkretną umowę, zwłaszcza z karami, warto pokazać prawnikowi przed podpisem.

Ile kosztuje wyłączność w złotówkach

Prowizja za sprzedaż jest zwykle liczona jako procent od ceny transakcyjnej, często w okolicach kilku procent, plus VAT. Przy mieszkaniu za 600 000 zł jeden procent to 6 000 zł, więc każdy dodatkowy punkt procentowy ma wyraźne znaczenie. Dokładne stawki i to, od czego zależą, opisujemy w artykule o tym, ile kosztuje agent nieruchomości przy sprzedaży mieszkania. Przed rozmową z pośrednikiem policz własny wariant: koszt ogłoszenia, dokumentów i czasu, który poświęcisz na oglądanie.

Kiedy wyłączność może mieć sens

Zdarzają się sytuacje, w których pośrednik pracuje na swoją prowizję uczciwie.

• Mieszkanie jest trudne w sprzedaży: nietypowy układ, stan prawny wymagający wyjaśnienia, rynek o niskiej płynności.
• Mieszkasz za granicą albo nie masz czasu na oglądanie i rozmowy.
• Agent ma udokumentowane wyniki w Twojej okolicy i zgadza się na krótszy okres wyłączności oraz brak ogona.
• Sprzedajesz kilka lokali naraz i potrzebujesz stałej obsługi.

Jeśli agent proponuje wyłączność bez wyjaśnienia, czym się różni jego usługa od tego, co możesz zrobić sam, potraktuj to jako sygnał ostrzegawczy.

Kiedy lepiej sprzedać samodzielnie

Mieszkanie w dobrej lokalizacji, z uporządkowaną księgą wieczystą i rozsądną ceną, sprzedaje się samo, jeśli ogłoszenie jest dobre. Wtedy prowizja agenta za wyłączność jest głównie opłatą za organizację, którą możesz wykonać sam. Potrzebujesz trzech rzeczy: uczciwej ceny wywoławczej, kompletu dokumentów i ogłoszenia, które pokazuje mieszkanie z dobrej strony.

Cenę ustalisz, porównując podobne oferty i sprawdzając wartość rynkową. Jeśli chcesz mieć niezależną liczbę przed ustaleniem ceny, sprawdzisz wartość nieruchomości online jeszcze przed rozmową z jakimkolwiek pośrednikiem. Listę dokumentów, o które pyta kupujący i bank, znajdziesz w artykule o dokumentach do sprzedaży mieszkania.

Jak sprzedawać bez agenta, ale nie bez wsparcia

Samodzielna sprzedaż nie oznacza pracy w próżni. W Same zakładasz ogłoszenie z weryfikacją właściciela, dostajesz listę dokumentów i szkic opisu, a kupujący kontaktują się z Tobą bezpośrednio. Plan Pro kosztuje 59 PLN miesięcznie, więc w porównaniu z jednoprocentową prowizją od mieszkania za 600 000 zł (6 000 zł) wydatek jest niewielki. Szczegóły kroków opisuje strona sprzedaż mieszkania bez pośrednika, a samo ogłoszenie przygotujesz według wskazówek z artykułu o tym, ile kosztuje ogłoszenie mieszkania od właściciela.

Jak negocjować, jeśli jednak wybierasz agenta

Zacznij od okresu. Zamiast sześciu miesięcy poproś o dwa albo trzy, z możliwością przedłużenia po wspólnej ocenie wyników. Agent, który wierzy w swoją pracę, na to przystanie. Kolejny punkt to prowizja: przy wyłączności masz mocniejszą pozycję, bo agent zyskuje pewność zlecenia, więc proś o niższy procent albo o stawkę malejącą po przekroczeniu ceny docelowej.

Poproś też o raport co dwa tygodnie: ile osób zobaczyło ogłoszenie, ile było prezentacji, jakie padły oferty i uwagi kupujących. To pozwala ocenić, czy problem leży w cenie, w ogłoszeniu czy w pracy agenta. Bez takich danych nie wiesz, za co płacisz.

Na koniec zapisz w umowie, że możesz pokazywać mieszkanie własnym znajomym i rodzinie bez skutków finansowych, albo że lista takich osób jest znana z góry. Ten drobny zapis rozstrzyga później największą liczbę sporów o prowizję.

Jak policzyć, czy wyłączność się opłaca

Porównaj dwa scenariusze na tej samej kwocie. W pierwszym płacisz prowizję agenta od ceny sprzedaży i dostajesz obsługę. W drugim sam publikujesz ogłoszenie, odpowiadasz na telefony i prowadzisz prezentacje, co zajmuje kilka godzin tygodniowo, ale oszczędzasz całą prowizję. Dodaj do drugiego scenariusza koszt czasu, kilkaset złotych na przygotowanie dokumentów i opłatę za ogłoszenie. Zwykle okazuje się, że przy mieszkaniu o standardowej wartości różnica idzie w tysiące złotych na korzyść samodzielnej sprzedaży, a agent wygrywa tylko wtedy, gdy sprzedaż naprawdę wymaga jego pracy. Własną kwotę wyliczysz w kalkulatorze prowizji na stronie głównej.

Czy można wypowiedzieć umowę na wyłączność

Możliwość wypowiedzenia i jego skutki wynikają z treści umowy. Wiele wzorców przewiduje wypowiedzenie tylko z ważnych powodów lub z karą umowną. Zanim podpiszesz, poproś o zapis pozwalający zakończyć współpracę z miesięcznym wypowiedzeniem, bez kary, jeśli agent nie zrealizuje uzgodnionych działań. Jeśli już podpisałeś umowę i chcesz ją zakończyć, przeczytaj zapisy o wypowiedzeniu i skonsultuj się z prawnikiem, zanim wyślesz pismo.

Lista kontrolna przed podpisaniem

1. Jak długo trwa umowa i czy przedłuża się automatycznie?
2. Czy prowizja należy się także przy sprzedaży, którą załatwisz sam?
3. Czy istnieje ogon po wygaśnięciu umowy i jak długi?
4. Jakie konkretne działania agent musi wykonać i w jakim terminie?
5. Kto ustala cenę i czy agent może ją zmieniać?
6. Jaka jest kara za wcześniejsze rozwiązanie?
7. Czy prowizja jest podana jako kwota brutto?

Jeśli na większość pytań nie ma jasnych odpowiedzi, nie podpisuj. Dobry pośrednik przyjmie prośbę o doprecyzowanie bez problemu, a jeśli jej nie przyjmie, to też jest informacja.